新版《土地管理法》農村集體土地可直接入市開(kāi)發(fā)

全國人大常委會(huì )表決通過(guò)了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定。

利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農民增收渠道；有助于豐富農村土地管理實(shí)踐，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節約集約利用，加快城鎮化進(jìn)程。按照中央有關(guān)精神，結合當前管理工作實(shí)際，制定本試點(diǎn)方案。

此舉的重要看點(diǎn)：

農村集體土地不用經(jīng)過(guò)國家征地環(huán)節，直接進(jìn)入了市場(chǎng)。同時(shí)，土地成本將大幅降低，對平抑未來(lái)的租金價(jià)格、房?jì)r(jià)將產(chǎn)生重大影響。

依據傳統的審批流程，農村土地歸集體所有，城市建設用地歸國家所有。農村集體土地要變成城鎮建設用地，需要通過(guò)地方政府征地，轉換土地性質(zhì)。直接在農村集體土地上建設的房子，是小產(chǎn)權房，一般來(lái)說(shuō)不允許上市交易，也沒(méi)有房產(chǎn)證。

“辦法”中的重要看點(diǎn)

①項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得占用耕地。

②尊重農民集體意愿，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經(jīng)濟組織自愿實(shí)施、自主運作。

③試點(diǎn)城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營(yíng)管理等規范性程序，建立快速審批通道。

④集體租賃住房出租，應遵守相關(guān)法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動(dòng)，維護市場(chǎng)平穩運行。

⑤承租人可按照國家有關(guān)規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對非本地戶(hù)籍承租人的社會(huì )保障機制。也就是說(shuō)，政府對于開(kāi)發(fā)這類(lèi)住房給予了大量?jì)?yōu)惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務(wù)”等等。

新版《土地管理法》在監督地方政府依法管地用地、堅持市場(chǎng)經(jīng)濟改革方向，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，注重與不動(dòng)產(chǎn)統一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市等改革協(xié)同，加強部門(mén)協(xié)作，形成改革合力。村鎮集體經(jīng)濟組織可以自行開(kāi)發(fā)運營(yíng)，拓展了今后我國房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設的路子，并兼顧政府、農民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權利義務(wù)關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務(wù)。

對于我們開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，既是一種機遇，也是一種挑戰，這就相當于開(kāi)發(fā)建設的周期大大縮短，先期投入資金也得到了很大的降低；但是在未來(lái)的開(kāi)發(fā)建設道路中，所面臨的一系列相關(guān)問(wèn)題也將適時(shí)而出。企業(yè)只有通過(guò)對自身的不斷盤(pán)活，才能走出適合自己發(fā)展的企業(yè)之路，打造一份企業(yè)的春天。